Il contratto di locazione, stipulato in data 2/1/1999, è illegittimo ai sensi della normativa vigente in tema di locazione di immobili ad uso abitativo.

Il motivo di tale illegittimità va ricercato nell'inserimento della presente clausola:

" Il canone di £.1.200.000 / mese si incrementerà del 5% annuo.

In caso di ritardata consegna alla scadenza sarà dovuta – in aggiunta al corrispettivo ed oneri da versare a titolo di indennità d'occupazione – una penale di ulteriori £. 50.000 giornaliere."

La clausola presente nel contratto è nulla.

Tale nullità si riscontra in tre punti:

1. L'incremento annuo del canone
2. Il titolo di indennità di occupazione
3. La presenza della penale

La normativa vigente, tanto nelle leggi speciali, legge 392/1978 – legge "equocanone" – e successive modifiche (legge 9 dicembre 1998 n° 431), quanto nel codice civile, che regola, tutela e disciplina l'istituto della locazione, art.1571 c.c. e seguenti, reietta in toto quanto viene affermato nella clausola suesposta.

L'incremento annuo del canone fissato nella clausola è illegittimo: l'incremento del canone annuo deve essere aggiornato in rapporto al costo vita e l'indice ISTAT, (ex art.17-18 e 24 l.392/1978), senza mai superare ex absoluto il 3,85% del valore dell'immobile locato ex art.12 legge 392/1978 e successive modifiche.

Segue l'evidente rifiuto di accettare la clausola suesposta nel punto in cui richiama l'aumento del canone annuo pari a un valore del 5%.

Ancora. A titolo di indennità di occupazione la normativa vigente citata riconosce la morosità del conduttore qualora questi non abbia rispettata la condizione di pagamento, ovvero quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, dando adito alla risoluzione del contratto, ex art.1455 c.c. e alla dichiarazione di stato di morosità del locatore.

Il fatto tuttavia può risolversi in due modi: nel pagamento del dovuto nell'arco di venti giorni dalla scadenza de qua (ex art.5 l.392/1978) o nell'apertura di un contenzioso civile ( ex art.55 l.392/1978).

Nessun titolo di indennizzo d'abitazione viene riconosciuto dalla legislazione vigente per la scadenza mensile come da per certo la clausola in esame; ciò porta con facilità all'affermazione di quanto detto per il primo punto.

Non di diversa conclusione lascia il parere sull'introduzione della clausola penale. Infatti l'eventuale contenzioso che dovesse sorgere tra le parti riguarda come oggetto l'inadempimento del conduttore sul quale ex legem il locatario può rivalersi per un eventuale risarcimento danni una volta citato in giudizio ex art.55 l.392/1978 ma certo non chiedere il pagamento di una clausola penale citata nel contratto de quo che appare priva di fondamento giuridico e di disciplina capace di giustificare la sua forza di legge.

La pattuizione de qua è quindi contra legem, va reiettata in toto nonché considerata nulla ex art.13 legge 9 dicembre 1998 n°431 oltre che per le motivazioni suesposte.

In conclusione, l'azione che si consiglia al conduttore per contrastare l'operatività dell'aumento è redigere il contratto di locazione seguendo quanto la normativa vigente detta, adeguandosi di conseguenza a quanto scritto nella presente.

Distinti saluti

Avv.Caio Sempronio

A cura di Massimiliano Barberini