Il quesito proposto impone una breve disamina dell'istituto della rescissione del contratto e dei rimedi previsti dal codice civile in caso di sua inapplicabilità per mancanza di uno dei presupposti.
In primo luogo è necessario sottolineare che la domanda di rescissione deve, in via generale, esser proposta entro un anno (c.d. PRESCRIZIONE BREVE) dalla conclusione di un contratto sinallagmatico.
Può esser inoltrata in due sole ipotesi: la prima è quella della c.d. contrattazione in stato di pericolo, la seconda è quella della c.d. contrattazione in stato di bisogno, in ogni caso a condizioni inique.
In entrambe le fattispecie, inoltre, è onere del contraente leso trascrivere la sopra menzionata domanda se, per il caso di suo accoglimento, voglia mantenere integro il suo diritto sul bene.
Difatti il suo diritto reale sul bene sarebbe pregiudicato se ed in quanto trascrivesse la domanda di rescissione successivamente alla trascrizione effettuata da un terzo acquirente del bene stesso.
Autorevole dottrina ha tentato di ricostruire la rescissione come "tertius genus" di invalidità facendo leva sul fatto che il contratto nascerebbe geneticamente viziato.
In contrario si è osservato sia che diversi sono i presupposti per far salvi gli acquisti dei terzi, sia che differenti sono i termini di prescrizione (cinque anni per l'annullamento ex. art. 1442 c.c., un anno per la rescissione ex. art. 1449 c.c.).
Come precedentemente accennato, infatti, i terzi anche se in mala fede e pur se hanno acquistato a titolo gratuito (art. 2652 n.1 c.c.) prevalgono sul contraente leso che abbia trascritto successivamente la più volte citata domanda di rescissione.
Questa diversità disciplinare è la più evidente, se si considera che l'art. 2652 n.6 richiede, in caso di contratto invalido, ben altri presupposti.
Nel caso di specie, sussistono due dei tre requisiti essenziali per potersi applicare l'art. 1448 c.c. (lo stato di bisogno e l'approfittamento), mancando l'eccedenza di oltre la metà della prestazione rispetto alla controprestazione.
La Suprema Corte ha più volte sostenuto che alla mancanza di uno dei tre elementi citati consegue l'improponibilità della domanda di rescissione.
Tale constatazione comporta che è necessario trovare un altro rimedio che tuteli il Sig. Caio, il quale, dato il suo stato di bisogno, non è stato libero di potersi accordare sul prezzo del contratto di compravendita.
Va posto in evidenza, inoltre, l'atteggiamento del Sig. Tizio, il quale, approfittando della situazione ha ottenuto un rilevante e significante vantaggio economico.
Il modo di agire di Tizio è stato volutamente preordinato ad approfittare dello stato di bisogno di Caio, indi si potrebbero riscontrare gli estremi di un comportamento contrario a buona fede e correttezza (ex. art. 1337, 1375 e 1175 c.c.).
La dottrina tende, infatti ad estendere l'art. 1375 c.c. anche alla fase genetica del rapporto, non limitandolo a quella esecutiva.
Ricollegandosi, comunque la buona fede a principi di ordine pubblico costituzionale (art. 2, seconda parte cost.) ed avendo violato Tizio tali precetti dovrà risarcire il danno.
Non potendosi riscontrare altri elementi atti per proporre diverse azioni contrattuali, non rimane, in forza del combinato disposto degli artt. 2041 e 2042 c.c., che far ricorso all'azione generale, sussidiaria, e polifunzionale dell'arricchimento, senza giusta causa, a danno di una persona.
L'esperibilità di tale azione postula un nesso di casualità diretto tra l'atto o fatto e l'arricchimento da un lato, e il depauperamento dall'altro, il tutto senza giusta causa.
E' bene sottolineare che per arricchimento si deve intendere anche una mancata diminuzione patrimoniale a scapito altrui.
Nel caso proposto, la causa dello spostamento patrimoniale non va considerata antigiuridica, essendosi in presenza di un contratto tipico di compravendita.
Tuttavia è presente un danno obiettivo da ravvisarsi nel depauperamento del patrimonio di Tizio, a fronte di un corrispettivo (prezzo della compravendita) quasi dimezzato rispetto al valore di mercato dell'unità immobiliare.
Tale arricchimento, che trova la sua fonte nel menzionato contratto, è ingiustificato, dal momento che il prezzo da versare secondo il valore non controverso, doveva essere il doppio.
Né tantomeno, visto lo stato di bisogno di Caio, si potrebbe sostenere che egli abbia voluto porre in essere un "NEGOTIUM MIXTUM CUM DONATIONE" od adempiere ad un obbligazione naturale!
Sembrerebbe, non potersi applicare al caso in esame l'art.2041 II comma c.c., in quanto il prezzo è stato pagato parzialmente.
Tale azione, in assenza di giurisprudenza, si ritiene esperibile esclusivamente quando l'arricchimento sia dovuto, in toto, al ricevimento, senza giusta causa, di una cosa determinata.
Inoltre non vi è una norma che preveda la trascrizione della domanda ex art. 2041 II comma c.c.. Sembrerebbe, perciò, doversi addivenire, ammessa e non concessa, tale possibilità, ad un ritrasferimento con i relativi sconsigliabili costi (onorari notarili, spese per trascrizione a favore, INVIM per il venditore, registrazione dell'atto, ecc.) anche se con clausola di attribuzione delle spese al Sig. Tizio e con obbligo di Caio di restituire il prezzo ricevuto.
Si potrebbe, in parte, assimilarla ad una reintegrazione in forma specifica, sconsigliabile, oltre che per i citati motivi, dallo stato di bisogno di Caio ,il quale necessita di capitale liquido ed esigibile.
In conclusione, il Sig. Caio potrà proporre, entro dieci anni dal giorno della conclusione del contratto, azione generale di arricchimento (art. 2041 c.c. ), contro il Sig. Tizio per richiedere alla autorità giudiziaria competente:

1. La condanna del Sig. Tizio al pagamento dell'indennizzo, rivalutato al tempo della domanda giudiziale (essendo un debito di valore), pari alla relativa diminuzione patrimoniale 469.000.000 (quattrocentosessantanovemilioni rivalutati al tempo della domanda), ai sensi dell'art.2041 I comma c.c.;


2. La condanna del Sig. Tizio al risarcimento del danno per il suo comportamento globalmente contrario ai principi di buona fede e correttezza (artt. 1337, 1375, 1175 c.c. e art. 2 Cost.)

Tuttavia, si potrebbe consigliare al Sig. Caio di provare a risolvere la questione in via stragiudiziale.
Difatti, una transazione, atta a prevenire la lite, con cui il Sig. Caio rinuncerà ad adire le vie giudiziali e il Sig. Tizio corrisponderà l'integrazione del prezzo rivalutato, sembrerebbe idonea a soddisfare le esigenze di Caio. Il tutto considerato il suo stato di bisogno e la necessità di celerità!

A cura del Dott. Luca Domenici

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