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Redazione
del parere
La
soluzione del quesito proposto esige la disamina della nuova normativa sulle
locazioni ad uso abitativo (legge 9 dicembre 1998 n.431) con
riguardo al profilo del canone locatizio.
In
proposito si ricorda che, nel previgente regime fondato sulla legge
n.392/78, l’autonomia contrattuale era fortemente limitata, poiché sulla
base di determinati parametri veniva fissato un limite massimo alla misura
del canone, c.d. equo (artt. 12 e ss.).
Il
macchinoso sistema, largamente eluso attraverso vari espedienti, subiva una
prima riforma per effetto del
D.L.n.333/92 (convertito in L.n.359/92), che, rispetto alle abitazioni di
nuova costruzione, stabiliva la disapplicazione degli artt.12 e ss.
l.n.392/78 e, con riguardo ai vecchi immobili, prevedeva la possibilità di
concludere patti in deroga alle medesime disposizioni.
La
nuova legge (relativa alle sole
locazioni abitative) è stata radicalmente innovativa poiché, sul
presupposto dell’abrogazione degli artt.12 e ss. della legge del ’78, ha
ristabilito la libertà contrattuale dei contraenti in materia di canone,
con l’introduzione di un duplice regime:
-
quello cosiddetto libero, che consente la libera determinazione del
canone dalle parti contraenti;
-
quello cosiddetto amministrato, che prevede una libertà di
quantificazione del canone minore, poiché esso deve adeguarsi al contenuto
degli accordi sindacali stipulati a livello locale tra i rappresentanti
della proprietà edilizia e dei conduttori, sulla base di una convenzione
nazionale che individua i criteri generali di determinazione, ma di contro
accorda sconti fiscali.
Si
aggiunga che, mentre la legge previgente comminava la nullità del contratto
in caso di violazioni di prescrizioni di legge di natura sostanziale,
l’art.13, comma 1, L.n.431/98 reprime i patti che fissino un canone
di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e
registrato.
Di
qui l’altra novità di particolare rilievo introdotta dalla normativa del
’98, riguardante la forma del contratto:
per la valida stipulazione dei contratti di locazione di immobili ad
uso abitativo, la nuova legge ha imposto l’obbligo della forma scritta
(atto pubblico o scrittura privata).
In
tal modo è divenuta la regola quella che, nel regime previgente, era
un’eccezionale previsione riguardante esclusivamente le locazioni di
immobili di durata ultranovennale.
L’invalidità
comminata per i contratti di locazione ad uso abitativo sprovvisti della
forma scritta (art.1, comma 4) è collegata alla nullità prevista per ogni
pattuizione volta a determinare un importo del canone superiore a quello
risultante dal contratto scritto e registrato (art.13, comma 1).
Infatti,
la prima disposizione appare l’antecedente logico – giuridico della
seconda, la quale può operare pienamente soltanto in presenza di un obbligo
di forma scritta.
L’obbligo
formale adempie, molto probabilmente, alla funzione di far emergere, da un
lato l’esistenza del contratto , dall’altro l’esatto contenuto del
regolamento contrattuale, soprattutto in relazione al controllo eseguito a
fini fiscali.
Infatti,
lo spirito della riforma del 1998 è stato quello di costruire una legge che
si ispirasse alla libertà delle parti di scegliere quale tipologia
contrattuale utilizzare nonché una legge che, tra gli altri suoi obiettivi,
ha quello di sconfiggere il mercato nero, l’illegalità, l’elusione e
l’evasione fiscale: di qui l’obbligo del contratto scritto e della
relativa registrazione nonché l’impossibilità per il proprietario di
avviare la fase esecutiva dello sfratto se non ha adempiuto agli obblighi
fiscali ed a quelli di registrazione
(art.7).
Alla
luce di quanto sopra , nel caso di specie, il contratto stipulato tra il
Sig. Gabriele Bianchi ed il Sig. Marco Verdi in data 1.2.1999 è un
contratto a canone amministrato, a norma dell’art.2, comma 3, L.n.431/98.
Le
parti, al tempo della stipula, convenivano il canone nella misura di
L.3.000.000 mensili, conformemente al contratto – tipo definito
nell’apposito accordo locale fra i rappresentanti delle organizzazioni
della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative per
immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alla medesima
tipologia di quello oggetto del contratto di cui si tratta.
Tuttavia,
nel contratto scritto e regolarmente registrato, le parti,
d’accordo, su specifica richiesta del locatore, indicavano il
canone di locazione nella misura minore di L.2.000.000 mensili.
Di
tale accordo sottostante le parti formavano documento scritto.
Sin
dal tempo di stipulazione del contratto e per un anno intero il conduttore
pagava al locatore il maggior canone oggetto dell’accordo dissimulato, ma
a partire dal mese di marzo 2000 lo stesso iniziava a pagare la minor somma
risultante dal contratto scritto e registrato.
Sicché,
il locatore, volendo far valere la simulazione relativa ai sensi
dell’art.1414, comma 2 , c.c., domanda se può costringere il conduttore a
corrispondere il canone nella misura effettivamente convenuta di L.3.000.000
mensili, inclusa nella banda di oscillazione consentita dal contratto tipo
definito nell’accordo locale.
Al
proposito, si rileva quanto segue.
L’art.13,
comma 1, L.n.431/98 contiene una norma speciale che assolve ad una funzione
di sbarramento alla liceità di qualsiasi pattuizione volta a determinare un
importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto
scritto e registrato, della quale sancisce espressamente la
nullità.
Tale
norma costituisce una deroga al principio sancito dall’art.1414 c.c. che
riconosce efficacia fra le
parti al contratto dissimulato e non a quello simulato.
Ciò
premesso, si ritiene che le pretese creditorie del locatore, pur essendo
basate su una controdichiarazione scritta con la quale le parti, di comune
accordo, avevano pattuito un canone di locazione superiore a quello
risultante dal contratto scritto e registrato - comunque compreso entro il
limite massimo indicato dall’apposito accordo locale -, sono del tutto
infondate poiché relative ad una di quelle pattuizioni per le quali
l’art.13, comma 1, della nuova legge sancisce la nullità.
Con
riguardo, ai canoni di locazione corrisposti per un anno intero dal
conduttore al locatore sulla base della clausola dissimulata fissante un
maggior canone rispetto a quello oggetto del contratto scritto e registrato,
si rileva che, l’art.13, comma 2, nel caso di pattuizione nella quale il
locatore abbia imposto al conduttore un canone superiore a quello risultante
dal contratto scritto e registrato ( pattuizione nulla a norma del comma 1
dello stesso articolo), riconosce al conduttore il diritto di richiedere la
restituzione delle somme indebitamente versate, nel termine di sei mesi
dalla riconsegna dell’immobile locato.
Alla
base di tale previsione si ritiene vi sia, ancora una volta, lo scopo di
evitare l’evasione fiscale.
Infatti,
in virtù della restituzione alle parti della libertà di determinare
l’entità del canone, il locatore ha mantenuto l’interesse a far
risultare dal contratto di locazione un canone inferiore a quello
effettivamente percepito, ma il conduttore avrebbe perso l’interesse a
denunciare qualsiasi ipotesi di canone dissimulato.
Ciò
poiché, mentre nel regime previgente, il conduttore – allo scopo di
pagare un canone equo – aveva interesse a portare alla luce l’evasione
fiscale del locatore, nel nuovo regime il conduttore sarebbe indifferente
all’esistenza della simulazione sul canone, in quanto, ai sensi
dell’art.1414, comma 2, c.c. - che sancisce l’efficacia fra le parti del
contratto dissimulato e non del contratto simulato -, dovrebbe, comunque,
pagare il canone effettivamente pattuito.
Il
legislatore, pertanto, stabilendo la nullità e la ripetibilità della
misura di canone di locazione
superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, ha inteso
sia disincentivare l’eventualità che il locatore introduca nel contratto
una clausola simulata relativa al canone sia stimolare il conduttore a
denunciare la realtà sull’apparenza.
Pertanto,
nel caso di specie, visto che la clausola dissimulata relativa al
canone di locazione è nulla ai sensi dell’art.13, 1 comma e che, in
conformità di essa, il locatore ha percepito indebitamente delle somme non
dichiarate ai fini fiscali - eludendo con ciò la maggiore imposizione
fiscale che avrebbe subito -, pare che il conduttore possa esperire
l’azione di cui all’art.13, comma 2, cit. allo scopo di ripetere contro
il locatore le somme, per differenze di canone locatizio dovuto, da
quest’ultimo indebitamente percepite come corrispettivo del godimento del
bene locato.
Salvo
tutto quanto sopra ritenuto in conformità della dottrina maggioritaria, si
rileva che i tempi di applicazione della nuova legge non hanno ancora
permesso il consolidarsi di una casistica giurisprudenziale.
Avv. Marco Tullio
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