Le obbligazioni reali o propter rem sono pertanto denominate anche "deambulatorie" , proprio perchè i soggetti del rapporto mutano in seguito alla circolazione del bene( le obbligazioni circolano insieme al bene).

E' irrilevante dal punto di vista pratico che l' obbligazione sia formalmente trasmessa ad es. dal propretario-venditore all' acquirente: con l' acquisto del bene , si succede automaticamente nel rapporto obbligatorio, pur se nell' atto di acquisto nulla sia disposto a riguardo, fatti sempre salvi i principi della trascrizione, a cui queste particolari obbligazioni sono soggette.

In assenza di trascrizione l' obbligo , il vincolo ,è opponibile solo se risulta dal titolo di acquisto, secondo una regola generale comune anche a a tutti i diritti reali di godimento su cosa altrui.

Tali obbligazioni non possono che essere assunte nel quadro del rapporto in atto fra proprietario e titolare di altro diritto reale di godimento ovvero fra comproprietari e in ogni caso nei limiti in cui la legge lo preveda.

Dal primo punto di vista costituiscono obbligazioni reali quei comportamenti a cui nel quadro delle servitu'il titolare del fondo servente puo' essere tenuto in forza dal titolo o dalla legge ( art 1030 c.c.).

In tal caso l' oggetto della prestazione puo' essere liberamente fissato dalle parti in quanto il titolo sia contrattuale( o del "de cuius" se il titolo sia il testamento );

In ogni caso le obbligazioni sono anche fissate dalla legge ( art 1045 , 1069, 1091)

Parimenti obbligazione reale è il" pagamento del canone enfiteutico" e l'"obbligo di miglioramento "

, gravando entrambi su chiunque si trovi ad essere enfiteuta e lo stesso vale in caso di usufrutto( qualora sia intervenuta cessione ex art 980), per l' obbligo di restituzione del fondo , nonchè per quello del pagamento del canone( se si tratta di usufrutto non gratuito) e per gli oneri di custodia , amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa.

Nel campo della COMPROPRIETA' è obbligazione reale ." il contributo per le spese di conservazione e godimento della cosa comune"( art 1104).

Nel campo della "PROPRIETA' SINGOLA" ha carattere reale l' obbligo di contribuire alle spese di bonifica( art 860).

Dalle obbligazioni reali proprio in quanto gravano sul soggetto in conseguenza della titolarità del diriyyo reale , è possibile liberarsi solo con la dismissione dalla titolarità dal diritto stesso ,che puo' avvenire o per rinunzia,di cui particolare manifestazione è l' abbandono del fondo, o per trasferimento del bene al terzo.

Talvolta anzicheè di obbligazioni si deve parlare di " ONERI REALI", (in genere prestazioni periodiche) volendosi così porre in luce che oltre al rapporto con l' obbligazione ( che risponde alle obbligazioni pregresse non adempiute da terzi a quel momento titolari della proprietà) da cui deriva un' azione personale in caso di inadempienza ,viene in questione anche un rapporto personale con la cosa.

In realtà oggi giorno gli oneri reali , quando sono configurabili , appaiono il portato di precedenti riconoscimenti derivanti spesso da dominio temporale del papato e legati al problema delle rendite ecclesiastiche.

Oggi sono del tutto scomparsi nell' attuale legislazione , che vede con assoluto disfavore ogni peso imposto al diritto reale e favorisce laddove possibile il loro riscatto essendo di regola oneri perpetui:

ANCHE PER I ROMANI , di regola i soggetti delle obbligazioni sono individualmente e per sempre determinati.

Può accadere tuttavia che anche i soggetti siano determinati solo relativamente ad un rapporto reale, cui l' obbligazione è congiunta e variabili con esso ,in quanto l' essere debitore o creditore dipenda dall' essere in quel dato rapporto con la cosa. Tale è il caso dell' "pluviae arcendae "actio e in generale delle obbligazioni nascenti da rapporti di vicinanza , dell' actio quod metus causa, delle azioni nossali ma soprattutto del " vectigal" , del canone enfiteutico, del solarium.

Tali obbligazioni sono dette dagli scrittori " OBBLIGAZIONI PROPTER REM"

I romani stessi chiamano l' actio metus un' azione in rem scripta.

Nel diritto romano tali obbligazioni sono figure determinate che costituiscono un numero chiuso.

Non era ammesso quello che fu largamente usato ed abusato nel medio evo , cioè di congiungere mediante convenzioni delle obbligazioni con un rapporto fondiario( i cosiddetti oneri reali)