SENTENZA
N. 8885 DEL 3 LUGLIO 2000
Servitù - prediali - requisiti -
utilità - vantaggio futuro - servitù per vantaggio futuro o a favore
di un edificio da costruire - distinzione.
Le limitazioni edilizie attinenti alla
collocazione e all'estensione di una costruzione futura si risolvono in
una disposizione pattizia concernente le distanze comportante
l'applicazione dell'art. 1029 secondo comma cod. civ.. Se, invece, il
vantaggio ed il corrispondente onere sono indipendenti dalla prevista
costruzione degli edifici in guisa da inerire direttamente ai suoli non
ancora edificati con carattere di realità, come si verifica normalmente
nella pattuizione che vietando di costruire ad una certa distanza dal
confine, limita, da un lato l'edificabilità del suolo servente,
restringendo i poteri di godimento e di utilizzazione inerenti al
relativo diritto di proprietà e attribuiscono dall'altro, i
corrispondenti vantaggi al contiguo fondo dominante, ancor prima ed
indipendentemente dalla sua avvenuta edificazione, si verte nell'ipotesi
di cui al primo comma dell'art.1029 cod. civ., di servitù
immediatamente costituita con caratteri ed effetti reali, la quale è,
come tale, opponibile anche agli acquirenti del suolo passivamente
gravato, purché sia tempestivamente adempiuto l'onere della
trascrizione.
Servitù - prediali - costituzione
del diritto - delle servitù volontarie - costituzione negoziale - in
genere - formule sacramentali - necessità - esclusione.
Per la costituzione di una servitù
convenzionale non è richiesto l'uso di formule sacramentali, ma è
sufficiente che dal contratto siano determinabili con chiarezza il fondo
dominante, quello servente e l'oggetto in cui consiste l'assoggettamento
di questo all'utilità dell'altro.
SENTENZA N. 8802 DEL 28
GIUGNO 2000
Servitù - prediali - costituzione
del diritto - delle servitù volontarie - costituzione negoziale - in
genere - atto costitutivo - indicazione specifica di tutti gli elementi
di essa - necessità - indicazione e descrizione dei fondi dominante e
servente - esclusione.
L’esigenza che nell’atto
costitutivo di una servitù siano specificamente indicati tutti gli
elementi di questa non implica la necessità della espressa indicazione
ed analitica descrizione del fondo servente e di quello dominante
essendo sufficiente che i predetti elementi siano comunque desumibili
dal contenuto dell’atto.
SENTENZA N. 6656
DEL 22 MAGGIO 2000
Superficie - in genere (nozione,
caratteri, distinzioni) - valutabilità sotto il profilo economico -
ammissibilità.
Il diritto di superficie ha un suo
specifico contenuto economico incidente per un verso, positivamente, sul
patrimonio di chi ne è titolare, per altro verso, negativamente, su
quello di coloro che per effetto di esso subiscono una limitazione al
loro diritto dominicale, senza che rilevi che l’esercizio dello ius
aedificandi è rimesso alla volontà del superficiario, poiché il
carattere futuro ed eventuale di tale esercizio connaturato alla stessa
struttura del diritto di superficie, nulla toglie alla sua valutabilità
in termini economici.
SENTENZA N. 6450 DEL 18
MAGGIO 2000
Servitù - prediali - costituzione
del diritto - delle servitù volontarie - costituzione negoziale - da
uno dei comproprietari - pluralità di proprietari del fondo dominante o
di quello servente - mancata partecipazione al negozio costitutivo di
taluno dei comproprietari - conseguenze.
La mancata partecipazione al negozio
costitutivo di una servitù di taluno dei comproprietari di un fondo
indiviso non priva l’atto di effetti giuridici. Se, infatti, trattasi
di servitù attiva, la stipulazione effettuata dagli altri condomini, è
valida ed efficace nei confronti dell’assente, in quanto, con il
contratto a favore di terzo, può essere attribuito a quest’ultimo
anche uno ius in re aliena. Se, invece, si tratta di servitù passiva,
la concessione vincola il proprietario concedente, ai sensi dell’art.
1059 cod. civ., e la servitù resta definitivamente costituita quando si
verifichi l’adesione degli altri condomini, o maturi - nei casi
consentiti - l’usucapione, ovvero vengano acquisite dal condomino
concedente anche le quote degli altri condomini.
SENTENZA N. 6030
DELL’11 MAGGIO 2000
Servitù - prediali - costituzione
del diritto - delle servitù volontarie - costituzione negoziale - in
genere - partecipazione al contratto del solo proprietario del fondo
servente - contratto a favore di terzo - configurabilità - condizioni.
Il titolo costitutivo di una servitù
prediale può rinvenirsi in un contratto cui abbia partecipato soltanto
il proprietario del fondo servente, rispetto al quale il proprietario
del fondo dominante abbia assunto la posizione di terzo favorito, non
sussistendo nel contratto a favore di terzo limiti in ordine alla qualità
ed al contenuto della prestazione a favore del terzo, la quale può
consistere in un "dare, in un facere o in un non facere"
presente o futuro ed anche nella costituzione di un diritto reale, purché
tale costituzione corrisponda ad un interesse anche non patrimoniale
dello stipulante.
SENTENZA N. 4346 DEL 7
APRILE 2000
Servitù - prediali - requisiti -
utilità - vantaggio futuro - servitù a vantaggio futuro di un fondo
esistente ovvero a favore o a carico di un edificio da costruire o di un
fondo da acquistare - differenza - conseguenze - natura reale o
obbligatoria del vincolo - contratto costitutivo - interpretazione -
criteri di individuazione delle due fattispecie.
In tema di servitù per vantaggio
futuro, la differenza fra le due fattispecie previste nei commi primo e
secondo dell'art. 1029 cod. civ., sta in ciò, che nel primo caso
(servitù per un vantaggio futuro del fondo dominante) esistono tutti
gli elementi necessari per la costituzione della servitù, e cioè sia
il fondo servente che quello dominante e la sola particolarità della
fattispecie va ravvisata nel fatto che l'utilità per il fondo dominante
non è attuale, ma verrà ad essere in futuro; nella seconda ipotesi
(servitù a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo
da acquistare) all'atto del negozio costitutivo manca uno dei
presupposti della servitù, l'edificio da costruirsi in seguito, a cui
favore opererà la servitù. Da tanto consegue che nella prima ipotesi
la servitù viene ad esistenza immediatamente; nella seconda si ha la
costituzione di un rapporto obbligatorio, suscettibile di trasformarsi
in un rapporto di natura reale soltanto nel momento in cui l'edificio
viene costruito. Per stabilire in quale fattispecie si versi, occorre
fare riferimento al criterio dell'attualità o meno dell'utilitas in cui
si concreta il contenuto della servitù; qualora si controverta
sull'identificazione del fondo dominante in servitù convenzionale - se
cioè esso sia costituito dal terreno ovvero dall'edificio costruendo -
occorre interpretare la comune volontà delle parti, come risultante dal
contratto a suo tempo concluso per individuare a vantaggio di quale
immobile venne costituito il diritto reale, tenendo presente che
l'ipotesi di cui al secondo comma dell'art. 1029 cod. civ. ha carattere
eccezionale e presuppone la sicura individuazione del fondo dominante
nell'edificio erigendo.
SENTENZA
N. 1720 DEL 16 FEBBRAIO 2000
Servitù - prediali -
costituzione del diritto - delle servitù volontarie - costituzione non
negoziale - per destinazione del padre di famiglia - impedimento -
condizioni - manifestazione contraria di volontà del proprietario,
contenuta in un atto anteriore al fraziona mento del fondo originario -
idoneità di tale manifestazione di volontà ove compiuta dal curatore
fallimentare nell'esercizio dei diritti del proprietario fallito in
occasione della vendita per parti divise dell'immobile unitariamente
acquisito all'attivo fallimentare - sussistenza - manifestazione di
volontà contraria alla nascita della servitù compiuta dai futuri
acquirenti dei singoli lotti - idoneità ad impedire l'acquisto di detto
diritto per destinazione del padre di famiglia - esclusione -
fondamento.
La disposizione idonea ad impedire, ai
sensi dell'art. 1062, secondo comma, cod. civ., l'acquisto della servitù
per destinazione del padre di famiglia deve provenire dal proprietario
del fondo diviso, anche se non è richiesta la contestualità con la
divisione del fondo stesso, potendo detta disposizione essere utilmente
posta in essere anche in un momento anteriore. La manifestazione di
volontà contraria alla nascita del detto diritto reale può essere
legittimamente effettuata, altresì, dal curatore fallimentare
nell'esercizio dei diritti del proprietario fallito, in occasione della
vendita per parti divise dell'immobile unitariamente acquisito
all'attivo fallimentare, ma non dai futuri acquirenti dei singoli lotti,
i quali non hanno alcun titolo per impedire il sorgere della servitù
corrispondente alla situazione di fatto esistente tra i due fondi.
SENTENZA N. 1516
DELL’11 FEBBRAIO 2000
Servitù - prediali -
costituzione del diritto - delle servitù volontarie - costituzione
negoziale - in genere - atto costitutivo - indicazione specifica di
tutti gli elementi di essa - necessità - indicazione e descrizione dei
fondi dominante e servente - esclusione - individuazione del fondo
dominante e di quello servente - accertamento del giudice di merito -
carattere esclusivo.
L'esigenza che nell'atto costitutivo di
una servitù siano specificamente indicati tutti gli elementi di questa
non implica la necessità della espressa indicazione ed analitica
descrizione del fondo servente e di quello dominante essendo sufficiente
che i predetti elementi siano comunque desumibili dal contenuto
dell'atto e siano quindi determinabili attraverso i consueti strumenti
ermeneutici, il fondo dominante, quello servente, ed il contenuto
dell'assoggettamento di quest'ultimo all'utilità del primo. Tale
attività interpretativa, concretandosi in un'indagine sull'effettiva
volontà dei contraenti in ordine all'eventuale costituzione di una
servitù prediale, costituisce accertamento di fatto sindacabile in sede
di legittimità solo per motivazione incongrua o affetta da errori
logici o per inosservanza delle regole di ermeneutica.
SENTENZA N. 982 DEL 28
GENNAIO 2000
Comunione dei diritti reali -
condominio negli edifici - parti comuni dell'edificio - in genere - aree
per parcheggi ex art. 18 legge n. 765/1967 - diritto dei
condomini sugli spazi - comproprietà o diritto reale d'uso - condizioni
- aree in comproprietà - nuovo condomino.- Diritto sulle aree di
parcheggio - sussistenza - fattispecie.
Urbanistica - in genere - aree per
parcheggi ex art. 18 legge n. 765/1967 - diritto dei condomini
sugli spazi - comproprietà o diritto reale d'uso - condizioni - aree in
comproprietà - nuovo condomino - diritto sulle aree di parcheggio -
sussistenza - insufficienza dell'area - irrilevanza - conseguenze -
fattispecie.
Gli spazi destinati a parcheggio,
previsti per le nuove costruzioni dall'articolo 18 della legge n. 765
del 1967, sono, in forza di un vincolo di destinazione di natura
pubblicistica, riservati all'uso diretto delle persone che stabilmente
occupano le singole unità immobiliari e costituiscono parti comuni
dell'edificio ai sensi dell'articolo 1117 cod. civ., quando appartengono
in comunione ai singoli condomini, ovvero oggetto di un diritto reale
d'uso spettante a ciascun condomino, quando proprietari siano terzi o
alcuni soltanto dei condomini; qualora l'originario proprietario
costruttore abbia ceduto a ciascun acquirente la comproprietà in comune
con gli altri delle aree destinate a parcheggio, il successivo acquisto
di un'unità immobiliare e della quota di comproprietà delle parti
comuni, attribuisce all'acquirente la qualità di condomino su tutte le
stesse e quindi anche il paritetico diritto d'usufruire dell'area di
parcheggio, a nulla rilevando l'eventuale insufficienza di questa
rispetto alle complessive esigenze del condominio, la quale può dar
luogo a un diritto al risarcimento del danno nei confronti del
costruttore ed è regolata dalle norme sull'uso della cosa comune nei
rapporti tra condomini (nella specie, il costruttore venditore aveva
realizzato un superattico da un volume tecnico, destinato nel progetto a
parte comune ma poi non venduto, e l'aveva quindi ceduto come unità
immobiliare coi diritti sulle parti comuni dell'edificio; la S.C. in
applicazione degli esposti principi ha affermato il diritto all'uso
delle aree di parcheggio anche da parte della nuova condomina).
SENTENZA N. 27 DEL 5
GENNAIO 2000
Proprietà - acquisto - in
genere - a titolo originario e a titolo derivativo - acquisto da parte
dell'aggiudicatario in sede di esecuzione forzata - natura derivativa -
configurabilità.
L'acquisto di un bene da parte
dell'aggiudicatario in sede di esecuzione forzata, pur essendo
indipendente dalla volontà del precedente proprietario ricollegandosi
ad un provvedimento del giudice dell'esecuzione, ha natura di acquisto a
titolo derivativo e non originario, in quanto si traduce nella
trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato.
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